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Exklusive Denkmalgeschützte Immobilien (10 x 10% Denkmal-AfA p.a.) So investieren Vermögende in Deutschland! Immobilien Vererben und Schenken Immobilien Wohnungsimmobilien und Erwerbermodelle |
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| „Extrem
positive wirtschaftliche Rahmendaten" und „ein enormes Nachholpotenzial
auf Sonderabschreibungen auf dem Denkmal geschützten Immobilienmarkt",
so lautet die Einschätzung der Immobilienexperten vom Platow Brief
Ende Juni 2001. Im Klartext: Grünes Licht für eine Investition
in Denkmal geschützten Immobilien.
Die aktuelle Produktneuheit von FOREIGNTRADING GROUP ist die erhöhte Abschreibungen für die Sanierung denkmalgeschützter Bauten und von Gebäuden in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten. Kapitalanleger und Eigennutzer können zehn Prozent der nachträglichen Herstellungskosten, also der Sanierungskosten, im Jahr der Fertigstellung absetzen, in den folgenden neun Jahren jeweils weitere zehn Prozent („10x10-AfA"). „Nach Bauherrenmodell und Sonder-AfA ist die 10x10-AfA das neue Schlagwort in der Immobilienbranche". Dieses
lukrative Angebot für zentral gelegene Projekte für Ihr Immobilien
Portfolio. >> Ein dreifach „Plus" für Staatliche Förderung für Altbauten: Erhöhte Abschreibung („10x10" -AfA): Nachträgliche Herstellungskosten für denkmalgeschützte Gebäude (Paragraf 7i EStG) und Gebäude in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten (Paragraf 7h EStG) können im Jahr der Fertigstellung der Sanierung und den darauf folgenden neun Jahren mit jeweils zehn Prozent abgeschrieben werden. >> Ein dreifach „Plus" für den Initiator: „JaKuPi Immobilien GmbH" ist ein leistungsstarker und erfolgreicher Anbieter denkmalgeschützter Immobilien." (Durch den Zusammenschluss renommierter und erfahrener Immobilienspezialisten können wir Synergien nutzen und unsere Leistungsstärke zum Vorteil des Kunden ausspielen.) >> Ein dreifach „Plus" für zentral gelegene Projekte: Ausschließlich Standorte mit guter Infrastruktur und Entwicklungsperspektiven. Im Zentrum der Wirtschafts- und Naherholungsgebiet mit bonitätsstarken Mietern. Interessanter Standort für Investoren. >> Ein dreifach „Plus" für Attraktive Vermietungssituation: Im Kaufpaket ist eine Mietgarantie enthalten. Das Unternehmen setz dabei auf ortskundiges Personal. >> Ein dreifach „Plus für das Sicherheitskonzept: Das Sicherheitskonzept ist Ergebnis der hohen Maßstäbe, die wir uns für eine umfassende Kundenbetreuung gesetzt haben. Mit lückenlosen Gesamtkonzept sichern wir Ihren Investionserfolg in jeder Hinsicht ab. ·
Frühestmögliche Einflussnahme auf den projektbezogenen Bebauungsplan.
Für
Rückfragen und weitere Informationen stehen wir Ihnen jederzeit gern
zur Verfügung. |
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Erben und Schenken: Wem stehen welche Freibeträge zu?
In den nächsten zehn Jahren dürften Hochrechnungen zufolge in Deutschland Immobilien im Wert von 1,7 Billionen Mark vererbt werden. An jedem Erbfall verdient das Finanzamt mit der Erbschaftsteuer mit. Wer vorsorgt, kann den Zugriff des Fiskus in Grenzen halten. Um den Zugriff des Fiskus zu begrenzen, sollte der Wert des zu versteuernden Vermögens so gering wie möglich gehalten werden. Das lässt sich über die effektive Ausnutzung der Freibeträge, aber auch mit Verhandlungen über den Wert von Immobilien bewerkstelligen. Freibeträge voll ausschöpfen Das zu versteuernde Erbe wird um die gesetzlich festgelegten Freibeträge reduziert. Erbt ein Kind beispielsweise das Eigenheim der Eltern, wird ihm ein Freibetrag von 400.000 Mark eingeräumt. Liegt der Steuerwert des Hauses bei einer Million, müssen also 600.000 Mark versteuert werden. Die Höhe des Freibetrags und ebenso die Steuerklasse richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis: Je näher Erbe und Verstorbener miteinander verwandt waren, desto höher ist der Freibetrag (siehe Tabelle ). Um die Steuer zu minimieren, kann die im Testament festgelegte Erbfolge entsprechend gestaltet werden: Je häufiger das Vermögen vererbt wird, um so häufiger können auch die Freibeträge ausgeschöpft werden. Beispiel: Kinder werden jeweils beim Tod des ersten und des zweiten Elternteils als Erben eingesetzt. So können sie ihre Freibeträge zweimal nutzen. Beim Vererben unter Eheleuten ist der übliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft steuerlich am vorteilhaftesten. Der Ausgleichsanspruch ist dann für den überlebenden Ehegatten steuerfrei. Doch Vorsicht: Der Ausgleichsanspruch fällt auch im Scheidungsfall an. "Daher sollte im Ehevertrag der Zugewinnausgleich auf den Todesfall beschränkt werden", rät der Hamburger Steuerberater Peter Schmidt-Maasberg. Den Immobilienwert senken Der Wert des Hauses, der als Bemessungsgrundlage der Erbschaft- und Schenkungssteuer dient, wird seit 1996 nach dem Grundwertprinzip ermittelt. Bei unbebauten Grundstücken wird der Bodenrichtwert zugrunde gelegt. Dieser Wert wird auf Basis vom 1. Januar 1996 durch die Kommunen bestimmt. Die Quadratmeterzahl des betroffenen Grundstücks wird mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Vom Ergebnis werden dann pauschal 20 Prozent abgezogen. Der Erbe profitiert in der Regel von dieser Berechnungsweise. Denn die Standortbedingungen wechseln meist schneller als die Tabellen der Gemeinden und die Grundstücke sind unterbewertet. Bei bebauten Grundstücken gilt das Ertragswertverfahren. Basis ist die durchschnittliche Jahresmiete, die in den drei der Erbschaft vorausgehenden Jahren erzielt wurde. Dieser Betrag wird mit 12,5 multipliziert. Davon abzuziehen ist die altersbedingte Wertminderung des Gebäudes, in der Regel pro Jahr 0,5 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern werden anschließend 20 Prozent aufgeschlagen. Bei unvermieteten Immobilien gilt der Mietzins, der üblicherweise für eine vergleichbare Wohnung erzielt wird (Vergleichsmiete). Positiv für den Erben: Das Gesetz macht keine Vorgaben, woran sich diese Vergleichsmiete zu orientieren hat. Daher lohnen sich stets Verhandlungen mit dem Finanzamt über den Wert. Die Regierung will Reformen Die Bundesregierung will mit der relativ günstigen Bewertung von Immobilienvermögen Schluss machen. Immobilien werden derzeit mit rund 50 Prozent ihres wahren Wertes, des Verkehrswertes, angesetzt. Künftig sollen es 80 Prozent sein. Begründet wird die geplante Verschärfung des Erbschaftsteuerrechts mit einem Bundesverfassungsgerichtsbeschluss des Jahres 1995: Die Bewertung von Immobilien im Erbfall sollte bis Ende 2001 geändert werden. Das Gericht bemängelte eine Ungleichbehandlung zwischen der Besteuerung von Immobilien und anderen Anlagen wie zum Beispiel Aktien. Die christdemokratische Opposition beruft sich darauf, der Aufforderung des Gerichts bereits zu Zeiten ihrer Regierung mit Einführung des Ertragswertverfahrens 1996 Genüge getan zu haben. Die damalige Änderung geht den SPD-regierten Ländern allerdings nicht weit genug. Wolfgang
Kastner, Präsident der Deutschen Gesellschaft für Erbrechtskunde
in Bonn, erläutert.
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Die Commerzbank- Tochter Commerz Finanz Management gibt Einblick in das Analgeverhalten ihrer vermögenden Privatkunden: Mehr als die Hälfte des Vermögens (58,1 Prozent) ist in Immobilien investiert. In Aktien fließen nur rund 14 Prozent. Bei den Immobilienanlagen dominiert ganz klar mit 91,6 Prozent die Investition in Einzelobjekte. Immobilienfonds spielen mit 4,4 Prozent eine untergeordnete Rolle. Grundlage der Analyse sind die reinen Vermögensanlagen, also die Werte, die unter Immobilien Renditeaspekten gekauft wurden und zur Wiederanlage zur Verfügung stehen. Andere Werte, wie etwa das eigene Haus oder die eigene Firma, wurden nicht mit einberechnet. |
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Der Zeichner eines Erwerbermodells ist Käufer einer Wohnung verbunden mit einem angebotenen Dienstleistungspaket des Bauträgers bzw. Initiators. Beim Erwerbermodell wird der Anleger Eigentümer einer regelmäßig bereits projektierten oder fertiggestellten Wohnung. Vom traditionellen Immobilienkauf unterscheidet sich diese Konzeption dadurch, dass dem Erwerber zusätzliche Dienstleistungen angeboten werden, die Provisionspflichtig sind und die als Werbungskosten die Steuerlast mindern (Finanzierungsvermittlung, Garantieleistungen, Rechts- und Steuerberatung, Vermietung, Verwaltung). Der
Anleger und Erwerbermodell Zeichner wird Eigentümer einer Wohnung.
Diese Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden durch Saldierung der in einem Kalenderjahr (Veranlagungszeitraum) zugeflossenen Einnahmen und abgeflossenen Werbungskosten (Ausgaben) ermittelt § 2 Abs. 2 Nr.2 EStG). Einnahmen § 8 EStG) sind die gemäß Mietvertrag vereinnahmten Mieten einschließlich der umlagefähigen Mietnebenkosten. Werbungskosten (§ 9 EStG) sind Aufwendungen zum Erwerb zur Sicherung und Erhaltung der Einnahmen, also z.B. Zinsen der Zwischen- und Endfinanzierung, sonstige Geldbeschaffungskosten, das Damnum (Disagio) und die Absetzung für Abnutzung sowie die Vergütung für Mietvermittlung. Den während der Bauzeit getätigten Ausgaben stehen erst nach Fertigstellung und Vermietung Einnahmen gegenüber. Vorher entstehen daher Verluste aus Vermietung und Verpachtung, welche die steuerpflichtigen Einkünfte des Erwerbers entsprechend verringern. Das Steuerrecht kennt den Begriff Immobilie nicht. Grundstücke bzw. Gebäude sind steuerrechtlich "unbewegliche Wirtschaftsgüter". Bei einem bebauten Grundstück ist zwischen dem Wirtschaftsgut "Grund und Boden" und dem Wirtschaftsgut "Gebäude" zu unterscheiden. Nur das Gebäude ist "abschreibbar". Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und ist deshalb auch nicht abschreibbar. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks muss der Kaufpreis daher stets für das Finanzamt in Anschaffungskosten des Grund und Bodens einerseits und Herstellungskosten des Gebäudes andererseits aufgeteilt werden. Gebäude unterliegen im Zeitablauf einer wirtschaftlichen und technischen Abnutzung. Einkommensteuerrechtlich sind deswegen Abschreibungen = Absetzung für Abnutzung (AfA) vorgesehen. Diese steuerliche Berücksichtigung des Werteverzehrs ist eine spezielle Art von Werbungskosten mit fiktivem Ausgabencharakter. Beim Erhaltungs-/Sanierungsmodell erwirbt der Anleger Altbauimmobilien, die auf seine Rechnung saniert bzw. renoviert werden. Diese Konzeption des sogenannten Erhaltungsmodells sieht hierbei oft vor, daß die Instandsetzung Aufwendungen 20% der Gebäudeanschaffungskosten nicht überschreiten. Hierdurch soll erreicht werden, dass diese Kosten von der Finanzverwaltung pauschal als Werbungskosten anerkannt werden. Die
in den Erwerber- und Sanierungsmodellen prospektierten Leistungen haben
in dem angebotenen Vertragswerk zum Kauf den Charakter von Allgemeinen
Geschäftsbedingungen. Sie sind deshalb nur dann wirksam, wenn die
angebotenen Zusatzleistungen anwählbar sind und damit auch keiner
erfolgsabhängigen Vermittlungs- oder Bearbeitungsprovision unterliegen.
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