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nach
enttäuschenden Erfahrungen am Aktienmarkt und sinkenden Renditen
bei Versicherungen werden wir immer häufiger gefragt, in wie weit
sich heute Immobilien zur Unterstützung der Altersvorsorgung und
zum Vermögensaufbau eignen. Nachfolgende Gedanken und Fragen sollen
Anregungen und zugleich Vertiefungen zu diesem Thema bilden: Durch die jahrelang gefallenen Inflationsraten wurde die Meinung vertreten, dass die Inflation kein Thema mehr sei. Europaweit war dies politisch gewünscht und wurde um die Maarstrichkriterien zur Einführung eines „stabilen Euros“ zu erzielen durchgesetzt. Die Einführung des Euros, das Versprechen eines stabilen Euros, ist erfüllt und schon im Jahre 2001 war zu sehen, dass die niedrige Inflation langfristig nicht gehalten werden kann. In Jahre 2001 betrug sie schon mal über 3,5 %. Langfristig wird sich mindestens eine Rate, die dem Durchschnitt der letzten 20 Jahre in etwa entspricht, als ungefähr 3,5 % einfinden. Die
Entwicklung dieser eigenen Dynamik, die aus dem bestehenden System mit
der Forderung nach Preissteigerungen, Lohnsteigerungen und immer mehr
Steuern durch unsere Politiker, lässt sich nicht einfach stoppen
oder bekämpfen. Denken Sie nur an das Highlight dieses Jahres,
der Lohnabschluss der Lufthansapiloten. Das Zusammenwirken von EU-Politikern
mit den unterschiedlichsten Interessen und europaweitem Währungssystem
kann langfristig nicht so stabil sein wie es die DM die letzten 50 Jahre
war. Dies bedeutet, dass die durchschnittliche Inflationsrate der DM
von gut 3,5 % wahrscheinlich steigen wird. Wenn Sie dieses auf die Geldwerte
beziehen, so beachten Sie bitte, dass innerhalb von 30 Jahren bei 3,5
% Inflation sich ein Vermögen von 100.000 DM ( 51.129,19 €
)um 65,7 % reduziert und dann nur noch eine Kaufkraft von 34.300,- DM
( 17.537,31 € )hat. Verzinsung und Zinskondition Des einen Freud, ist des anderen Leid. Niedrige Zinsen sind natürlich für die Inhaber von Pfandbriefen unattraktiv. Zu mal man eigentlich die Inflationsrate noch von der Verzinsung abziehen muss. Zieht man jedoch Inflation und Steuern ab, so bleibt die Verzinsung auf der Strecke. Günstig für alle die Hypotheken aufnehmen und sich heute zu günstigen Zinskonditionen langfristig verschulden. Versteigerung Viele
glauben auf Versteigerungen günstig Immobilien kaufen zu können.
Wer sich wirklich mit der Materie auseinander setzt, weiß wie
viel Aufwand es bedeutet entsprechende Immobilien zu untersuchen, die
man größtenteils blind kaufen muss. Selbst der Gutachter
kann nicht immer die Wohnung besichtigen und die Mängel durch die
Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers häufig nicht auf dem
ersten Blick sichtbar werden. Die vermeintlich günstigen Preise
liegen nach meinen eigenen Erfahrungen und durch die Besuche von vielen
Versteigerungsterminen zum Teil höher als vernünftige Angebote
auf dem sonstigen Markt. Der Grund warum hier nicht wirkliche Schnäppchen
zu finden sind, liegt in den Überlegungen der Gläubigerbanken,
die in der Regel nach dem Prinzip „sie haben nichts zu verschenken“,
es lieber selbst oder mit ihren Immobilien-Tochter-Gesellschaften übernehmen
und somit ihre eigene Politik betreiben. Zukünftige Mietsteigerungen Laut
Bericht des Wohnungsamtes sind in Düsseldorf die Anzahl der Baugenehmigungen
um 650 % gesunken. Während die Entwicklung schon in den 90er Jahren
immer rückläufig war, waren es 1999 noch über 2000 Baugenehmigungen
und im Jahre 2000 nur noch 925 Baugenehmigungen für Wohnungen in
Düsseldorf. Die Zahl der Genehmigungen für 1- und 2 Familienhäuser
sind um 41 % gesunken. Bundesweit ist die Anzahl der Baugenehmigung
um 22 % gesunken. In Deutschland wurden bisher rund 80 % des gesamten
Wohnraumes durch private Investoren geschaffen. In einem solchen Abwärtstrend
hat nun am 1. September die Bundesregierung die neuen Mietgesetze verabschiedet,
die die Rechte der Mieter gegenüber dem Vermieter stärken
(eine Zusammenfassung darüber können sie bei uns abrufen).
Die Folgen sind ein weiterer Rückgang der Neubautätigkeit.
Dieses führt zwangsläufig in kurzer Zeit zu neuem Nachfrageschub
und zu entsprechenden Mieterhöhungen. Neue Risiken In der Berichtserstattung der Medien nimmt das Geschehnis vom 11. September in New York und die Folgen daraus (die Terrorbekämpfung) viel Raum ein. Die Frage der Zukunftsängste werden ungeklärt immer wieder aufgeworfen. Ja, unser Innenminister Schilly kann dadurch, trotz der Warnung einiger Staatsrechtler, zwei Antiterror-Gesetzespakete Staatsgesetzte verabschieden, die uns näher zum Überwachungsstaat bringen. Herr Eichel kann gleichzeitig zur Finanzierung der Terrorbekämpfung Steuererhöhungen durchsetzen. Terrorbekämpfung, Arbeitslosigkeitsbekämpfung, Krankheitsbekämpfung führt zu lähmenden Ängsten, die dann in einen Kreislauf zu neuen Problemen führen. In mir wächst Respekt und Bewunderung für die Grünen und unseren Außenminister Joschka Fischer, weil sie wenigsten um das angemessene Maß der staatlichen Beteiligung ringen. Wenn Ängste in die Vermögensberatung einfließen und die wirtschaftliche Kalkulationen der Zukunft einschließen, haben qualifizierte Analysen und gezieltes Vorgehen so wie das Abwägen von Chancen und Risiken, weniger Raum. Ängste führen zu hektischen, spontanen Entscheidungen und das fördert die Gefahr von falschen Entschlüssen. Schon jetzt zeigt die Börse, dass im nächsten Jahr die Einnahmen der Versicherungen aufgrund neu geschürter Ängste steigen werden. Gesetzliche Rentenversorgung Genauso
wie kein Mitbürger durch die hochgelobte staatliche Vermögensbildung
mit 936 DM ( 478,57 € ) im Jahr Vermögen bildet, wird irgendjemand
durch die Riester Rente eine sichere Rente erhalten. Bestenfalls zielt
das Gesetz darauf ab, 6 % des letzten Netto-Einkommens aus der freiwilligen
Riester Rente abzusichern. Bekannt ist, dass Rentner im Durchschnitt
eine Rente von 50 % ihres letzten Netto-Einkommens erwarten können,
also auf 50 % des letzten Netto-Einkommens verzichten müssen, da
ist es unsinnig zu glauben, dass hierüber eine angemessene Rentenversorgung
stattfinden wird. Im Gegenteil die letzten 12 Rentenreformen haben die
Renten - Zahlungen lediglich gekürzt. Die weiter anstehenden Rentenreformen
werden auch nichts anderes „reformieren“. Unser Vorschlag,
schaffen Sie sich Ihr eigenes Immobilien-Renten-Programm, das kann ca.
30 % Ihres letzten Netto-Einkommens durch eine Immobilienrenten ausmachen. Profis kaufen jetzt Immobilien Einer der Profis ist der Amerikaner George Soros. Der 71-jährige gilt als einer der erfahrensten und mächtigsten Wertpapierverwalter der Welt. Er hat ein ganzes Leben lang mit umfangreichen Spekulationen ein Vermögen aufgebaut. Berühmt wurde er 1992, als er mit 1 Milliarde Dollar gegen das britische Pfund spekulierte. Das Forbes-Magazin schätzt sein Privatvermögen auf rund 6 Milliarden Dollar. Jetzt hat er rund 1 Milliarde Dollar für ein Immobilienfond eingesammelt, der schwerpunktmäßig in West Europa und Japan investiert. Auch wenn Fonds nicht direkt in Immobilien sondern in Aktien von Immobilienunternehmen investiert wird, so zeigt es doch deutlich das er hier aufgrund der Sachwerte und der gesamten wirtschaftlichen Marktentwicklung die höheren Renditen erwartet. Gegen den Strom Nimmt
man die Inflation als Strömung wahr, und geht von 3, 5 % Inflation
aus, wird die Mietbelastung innerhalb 30 Jahren also bis zur Rente um
ca. 281% steigen, aus 1.000,- DM ( 511,29 € )heute werden dann
2.810 DM (1.436,73 € )Miete. Und es ist nicht zur erwarten, dass
die Renten mitsteigen. Automatisch tritt eine Verarmung ein. Grundsätzlich
sollte jeder Immobilieneigentum in dem Umfang haben wie er Mietzahlungsverpflichtungen
hat. Dann hat er Mieteinnahmen welche die Höhe seiner Mietzahlung
abdeckt und für sich somit für einen angemessenen Inflationsausgleich
gesorgt. Wohnen wird teurer I
N D E X Preise und Mieten bei Immobilien werden seit Jahresbeginn wieder
teurer, noch steigen Mieten und Kaufpreise aber recht verhalten und
auf niedrigem Niveau. Zu diesem Ergebnis kommt das Stuttgarter Immobilienbüro
Bullwien und Partner in seinem jüngst erschienenen Immobilienindex.
Fazit: Erstmals nach fünf Jahren Flaute registrierten die Fachleute
einen leichten Preis- und Mietanstieg in den alten Bundesländern
von 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für das laufende Jahr
rechnet Institutschef Hartmut Bullwien mit einem erneuten plus von 2,5
bis 3,0 Prozent. Wer bauen oder kaufen will, sollte sich sputen, zumal
die Zinsen noch günstig sind. Antizyklisches Verhalten Im Anlageverhalten gegen den Strom schwimmen: Wenn
Dinge billig sind, kaufen, wenn sie teuer geworden sind, verkaufen.
So werden Gewinne gemacht. Artikel
aus der Zeitschrift TÜFFERS Mietfrei
Wohnen als Teil der Rente Die
unsichere Rentensituation sowie Mieterhöhungen, lassen den Wunsch
nach den eigenen vier Wänden immer größer werden. Lieber
das Geld in die eigene Tasche zahlen und Wohneigentum kaufen, als ein
Leben lang Miete zu zahlen. Mit diesem Wohneigentum sichert man sich
somit auch die spätere Altersvorsorge. Doch nicht immer muss man
diese „vier Wände“ selbst bewohnen. Hier sollte man
die drei sich ergebenden Möglichkeiten beachten. 1.
Möglichkeit: Ein Leben lang Miete zahlen 2. Möglichkeit: Die gekaufte Wohnung, die man selbst bewohnt Hier ist ein Eigenkapital von 20 - 30 % nötig. Sollte dieses Eigenkapital noch nicht vorhanden sein, so muss dies angespart werden. Leider steigen die Kaufpreise der Wohnungen oft schneller als man in der Lage ist, das nötige Eigenkapital anzusparen. 3. Möglichkeit: Mietfrei wohnen durch eine vermietete Eigentumswohnung Man selbst bewohnt eine schöne Mietwohnung und kauft eine Wohnung als Kapitalanlage. Die Steuervorteile, die sich durch den Kauf dieser Kapitalanlage ergeben und die Mieteinnahmen, decken die laufenden Aufwendungen für die Finanzierung des Kaufpreises um bis zu 90 %, so dass eine eigene Sparrate ab 100,-- DM monatlich (ohne Eigenkapital) zum Vermögensaufbau aufgebracht werden muss. Im Laufe der Jahre wird dann die vermietete Wohnung lastenfrei und die kassierte Miete kann im Rentenalter zum Ausgleich der eigenen Mietverpflichtung eingesetzt werden. Fazit:
Mit
freundlichen Grüßen |