Hausverwaltung ist die Durchsetzung der Eigentümerinteressen

Aufbauend auf dem Anforderungsprofil und dem Leistungsspektrum eines Verwalters im Teil 1 der Info-Serie in der Ausgabe 7/96 von HAUS + GELD befaßt sich der Teil 2 mit einer der wichtigsten Komponenten rund um die Immobilie und der Hausverwaltung: dem Versicherungswesen.

Theoretische Grundlagen zur Versicherung von Immobilien

Versicherung ist das entgeltliche Abwälzen eines Risikos. Versicherung ist damit eine Form der Vorsorge gegen tatsächlich eintretende Schäden an Personen, Sachen und Vermögen.

Demzufolge gibt es Personenversicherungen, Sachversicherungen und Vermögens- versicherungen.Im Zusammenhang mit einer Immobilie sind dabei die Sachversicherungen einerseits und die Vermögensversicherungen andererseits von Bedeutung.

1. Sachversicherungen
Die wichtigste Sachversicherung ist die Verbundene Wohngebäudeversicherung oder bei überwiegend gewerblich genutzten Gebäuden die Gebündelte Geschäftsgebäude- versicherung.Hier erfolgt eine Regulierung bei Schäden durch die klassischen Wagnisse Feuer, Leitungswasser und Sturm / Hagel.
Zu beachten ist allerdings, daß nur das Gebäude nebst dem zur Instandhaltung und dem Nutzungszweck dienen dem Zubehör versichert ist. Weiteres Zubehör muß ausdrücklich vertraglich mitversichert werden.
Die drei klassischen Wagnisse können natürlich auch einzeln versichert werden.
Auf der Mieterseite ist dagegen die Verbundene Hausratversicherung wesentlich. Hier ist der gesamte Hausrat des Mieters versichert gegen die klassischen Wagnisse sowie Einbruch / Diebstahl. Im Rahmen der Verbundenen Hausratversicherung können unter bestimmten Umständen auch Schäden am Vermietereigentum mitversichert sein.
Der Verwalter muß also im Interesse des Eigentümers die Mieter anhalten, eine Hausrat- versicherung abzuschließen.

2. Vermögensversicherungen
Obligatorisch zu versichern ist in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung die gesetzliche Haftpflicht des Grundstückseigentümers. Wird darüber hinaus auf dem Grundstück ein Beruf oder Betrieb ausgeübt, so muß eine gesonderte Berufs- oder Betriebshaftpflichtversicherung abgeschlossen werden durch den Nutzer; darauf hat der Verwalter zu achten.
Auf der Mieterseite ist der Abschluß einer Privathaftpflichtversicherung sicherzustellen, da hierbei unter bestimmten Voraussetzungen auch sogenannte Mietsachschäden abgedeckt werden können. Für bauwillige Eigentümer - sei es Neubau oder Sanierung - ist generell eine Bauherrenhaftpflichtversicherung zu empfehlen. Je nach Gefahrenlage - z.B. Heizöltank im Gebäude - kann der Abschluß einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung sinnvoll sein.

Ansprüche an Versicherungen in der Praxis

1. Bei Vertragsabschluß
Vor Vertragsabschluß ist jedes Risiko einer Immobilie sorgfältig zu prüfen. Dies beinhaltet insbesondere die lückenlose Erfassung des zu versichernden Grundstücksbestandes. Empfehlenswert ist hierbei die Kooperation des Versicherers mit seiner Fachkenntnis und des Verwalters mit seiner Sach (=Objekt)kenntnis, um den optimalen Versicherungsschutz festzustellen.
Auf jeden Fall darf keine Unterversicherung vorliegen, da im Schadensfall nur eine anteilige Regulierung erfolgt, die zu Lasten des Eigentümers geht.
Analog hilft auch keine Überversicherung, da bei Schäden keine höhere Regulierung erfolgt, jedoch höhere Beiträge zu entrichten sind.

2. Während der Vertragslaufzeit
Im Laufe der Vertragsdauer ist regelmäßig zu prüfen, ob der vertraglich vereinbarte Versicherungsschutz noch den aktuellen Gegebenheiten entspricht. Gefahrerhöhende oder gefahrenmindernde Umstände - wie Nutzungsänderungen - sind sofort anzuzeigen, um jederzeit bedarfsgerecht versichert zu sein und um den vertraglichen Obliegenheitsverpflichtungen zu genügen. Hierbei kann die Hausverwaltungssoftware eine sinnvolle Hilfe sein.

3. Die Schadensregulierung
Hier beweist sich die Qualität des Versicherers und des Verwalters. Der Verwalter muß Schäden als potentielle Versicherungsschäden erkennen können, denn diese werden oftmals zu Lasten des Eigentümers als Reparaturen behandelt. Der Verwalter muß also die notwendigen versicherungstechnischen Sachkenntnisse besitzen, derartige Schäden ordnungsgemäß aufzunehmen und fristgerecht zu melden zwecks Schadensregulierung.
Der Versicherer hat demgegenüber die angezeigten Schäden zeitnah ggf. zu besichtigen und vertragsgemäß zu regulieren. Insofern ist es vorteilhaft, wenn der Versicherer vor Ort geschäftsansässig ist, dies vereinfacht und beschleunigt die Schadensabwicklung.
Zusammenfassung
Durch den Verwalter ist zur Wahrung der Eigentümerinteressen jederzeit ein risikogerechter Versicherungsumfang objektbezogen sicherzustellen.. Dazu sei angemerkt, daß die Auswahl des Versicherers nicht ausschließlich an der jeweiligen Prämie zu bemessen ist. Zum einen sind Versicherungsbeiträge umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 27 Anlage 3 II. BV, zum anderen beweist sich eine gute Versicherung immer erst im Zusammenhang mit einer Schadensregulierung, denn diese muß zugunsten des Eigentümers kurzfristig und kundenfreundlich erfolgen.

Empfehlungen
Verwalter müssen im Rahmen der eigenen Vermögenssicherung eine Betriebshaftpflicht- versicherung und vor allem eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abschließen, da grundsätzlich Fehler bei der Verwaltungstätigkeit nicht ausgeschlossen werden können. Auf den Abschluß derartiger Versicherungen haben Eigentümer unbedingt zu achten!

Ausblick
Eine immer stärkere Bedeutung kommt dem Versicherungscontrolling zu. Regelmäßig ist die Enwicklung der Versicherungsbeiträge zu überwachen und die objektspezifische Risikoanalyse vorzunehmen. In unmittelbarem Zusammenhang damit steht die Analyse der erfolgten Schadensregulierungen. Eine notwendige Hilfe ist hierbei die Hausverwaltungssoftware.
Durch die Öffnung des europäischen Binnenmarktes haben sich bereits erhebliche Veränderungen auf dem Versicherungsmarkt ergeben. Dies ist ständig zu beobachten, da sich dadurch auch Neuerungen auf dem Immobiliensektor ergeben, beispielsweise Versicherungsangebote von bisher regelmäßig nicht versicherbaren Risiken.