Hausverwaltung ist die Durchsetzung der Eigentümerinteressen

In Fortführung der bisherigen Artikel Anforderungsprofil und Leistungsspektrum (7/96), Ver-sicherungswesen (9/96), Miete und Mietanpassungsmöglich-keiten (10/96), Objektbetreuung vor Ort (2-3/97), Optimierung der Bewirtschaftungskosten (6/97), technische Bewirt-schaftung (9/97), Modernisierung von Immobilien (11/97), Controlling (2/98) WEG (5/98), Gebäuderekonstruktion (7/98), der Kundenbetreuung (9/98) Basiswissen (2/99) und dem Facility-Management (9/99) befaßt sich dieser Artikel mit der Zielstellung der Vollvermietung. Dabei sind einerseits die Bestandsmieter und andererseits die Aktivitäten für die Neuvermietung bei Leerstand von vordergründiger Bedeutung.

Die folgenden Ausführungen beziehen sich schwerpunktmäßig auf den Mietwohnungsbestand.

Problemstellung

Der Wohnungsmarkt ist eine regionaler Markt. Die Marksituation ist für den jeweiligen Gebäude- bzw. Grundstückseigentümer von grundsätzliche Bedeutung, da die Mieteinnahmen in der Regel für die Kreditfinanzierung oder aber für die Altersvorsorge verwendet werden.
In einigen Städten besteht ein Nachfrageüberhang, so dass kaum Wohnungsleerstände zu verzeichnen sind. Dies ist sicherlich aus der Vermieter-perspektive die wünschenswerte Marktsituation.
In anderen Städten hingegen haben besteht zum Teil ein Angebotsüberhang mit der Folge, dass tendenziell Wohnraum leerstehend ist und somit keine oder nur geringere Miet-einnahmen realisiert werden.
Dauerhafter Wohnungsleerstand kann für den Eigentümer zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen. Die Zunahme der Zwangsverwaltungsverfahren und Zwangsversteigerungen sind ein Ergebnis dieser Entwicklung, die auf vielschichtige Gründe wie Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsplatzsituation, Abschreibungsmöglichkeiten, fehlerhafte Beratung, falsche Lagebeurteilung im allgemeinen und im besonderen auf suboptimale Ausstattung und Modernisierung von Wohnraum zurück zu führen sind.
Unabhängig von der Markt-situation ist die Vollvermietung das gewünschte Ergebnis für den Eigentümer zu "marktgerechten" Mietpreisen.

 

Aktivitäten bei Neuvermietung

Die Aktivitäten bei einer Neuvermietung bzw. Erstver-mietung nach Bezugsfertigkeit beginnen nicht in dem Moment, in welchem die Wohnung frei ist, sondern sind bereits dann zu entfalten, wenn die Kündigung des Vormieters eingeht. Dadurch kann man in der Regel einen Zeitvorteil von mindestens 3 Monaten realisieren. Diese Zeit kann für die Suche nach Neumietern genutzt werden.
Die Kündigungsfrist des Vormieters ist aber auch zu nutzen für ein Wohnungsvorbe-sichtigung, um den möglichen Renovierungsaufwand für den Vormieter festzustellen, damit es bei der Wohnungsabnahme nicht zu Differenzen kommt. Streitigkeiten über den Renovie-rungszustand einer Wohnung bei der Wohnungsabnahme ver-zögern sinnlos die angestrebte Anschlussvermietung und bedeuten einen vermeidbaren Mietausfall für den Eigentümer.
Für die Neugewinnung eines Mieters können vom Grundsatz her 2 Wege beschritten werden. Auf der einen Seite kann sich der Vermieter unmittelbar selbst um die Neuvermietung bemühen und auf der anderen Seite können Makler eingeschaltet werden. Die Entscheidung darüber trägt der Eigentümer selbst.

1. eigene Mietersuche für die Neuvermietung
Die Neugewinnung von Mietern durch den Eigentümer wird im wesentlichen davon abhängen, ob dieser vor Ort präsent ist.
Wichtig für die Neuvermietung ist die Voraussetzung, mit Mietinteressenten nahezu jederzeit Besichtigungen durch-führen zu können. Hier zeigen sich die Stärken einer Hausverwaltung, die persönlich auch in den Abendstunden und am Wochenende erreichbar ist für ihre Kunden.
Unabhängig von der Auswahl der Medien wie Zeitung, Internet, Objektwerbung, Mailing, Flyer o.ä. entscheiden sich die Mietinteressenten erst bei der Besichtigung vor Ort und erfordert somit die örtliche Flexibilität des Vermieters.
Für Großvermieter ist ein eigener Vermietungsservice sicherlich sinnvoll und realisierbar. Für den Privateigentümer mit einem kleinen Bestand läßt sich ein eigener Vermietungsservice wohl nicht darstellen. Dies gilt auch für Hausverwaltungen.
Der Vorteil in der eigenständigen Mietersuche liegt in der Ersparnis einer fälligen Maklerprovision; nachteilhaft ist der Zeitaufwand für zahlreiche Besichtigungs-termine und der Frust, wenn die Termine nicht abgesagt oder erfolglos sind.

2. Mietersuche mittels Wohnungsmakler
Bei der Einschaltung von Maklern ist zu überlegen, ob nur ein Makler mittels Alleinauftrag eingeschaltet werden soll oder aber mehrere Makler sich um die erfolgreiche Vermietung bemühen sollen.
Der Vorteil der Einschaltung nur eines Maklers kann darin liegen, dass sich dieser intensiv und individueller um das Objekt bemüht und nicht in die Gefahr läuft, dass ein anderer die Wohnung vermietet. Auch ist das Handling mit Schlüsseln und Absprachen einfach zu regeln. Nachteilhaft ist aber die Situation, in der der Makler seine Zusagen über Vermietungs-aktivitäten nicht einhält und damit der Vermietungserfolg ausbleibt.
Der Vorteil der Einschaltung mehrerer Makler liegt in der breiten Streuung verbunden mit dem Wunsch, dass mindestens einer der Makler einen Mietinteressenten gewinnt. Nachteilhaft ist dagegen, dass das Engagement geringer sein kann, da die Gefahr größer ist, dass ein anderer Makler die Wohnung zuvor vermietet. Des weiteren ist das Handling mit Schlüsseln und das Informationswesen deutlich arbeitsintensiver.

Insgesamt nachteilig für den Eigentümer ist die Provisions-übenahme im Erfolgsfall in den Regionen, wo ein Wohnungs-anbotsüberhang besteht.

Aktivitäten bei Bestandsmietern

Neben dem Engagement für die Neuvermietung darf nicht vergessen werden, sich um die Betreuung der Bestandsmieter intensiv zu bemühen.
Die Bestandsmieter sind durch eine entsprechende Betreuung vor Ort (s. Artikel 4) zu hüten. Dazu gehört auch eine regelmäßige Pflege der Immobilien und das Bestreben, die laufenden Betriebskosten zu reduzieren. Darüber hinaus gewinnt der Serviceaspekt in der Immobilienwirtschaft zunehmend an Bedeutung, um eine noch höhere Kundenzufriedenheit der Mieter zu erreichen (s. Artikel 11).

RESÜMEE

Wichtig ist für den Eigentümer der Vermietungserfolg zwecks Realisierung von Einnahmen.
Neben den Eigeninitiativen können Makler die Vermietung erfolgreich unterstützen.
Neben den Aktivitäten zur Vermietung bedarf es aber auch der erforderlichen Flexibilität der Eigentümer in Bezug auf berechtigte Mieterwünsche. Dies kann eine Erhöhung des Ausstattungsniveaus sein, aber auch die Verhandlung über den Mietpreis. In der Regel ist es immer noch besser, zu einem geringeren Mietpreis zu vermieten, als keine Miete zu erhalten, denn auch ein Wohnungsleerstand kostet Geld.
Aufgabe des Verwalters muß es sein, diesem Anspruch und diesen Anforderungen gerecht zu werden und den Eigentümer entsprechend zu beraten.